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中國式房價收入比公式存疑應考慮收入分配差距

【2013年5月長沙樓市銷售報告】

許多人在房地產分析中，都非汽車貸款汽車信貸增貸任何問題免費諮詢常喜歡使用"房價收入比"這個詞。從字面上來理解，房價收入比是指房價與居民(傢庭)收入之比。可能正因為這個概念太過直觀，因此以下特殊之處，則往往少有考慮，從而造成這一概念嚴謹不足，誤人不淺。

房價收入比應以中等收入為準

房價收入比應考慮收入分配差距

以動態眼光看房價收入比

所謂中位數，是指將一組數據按大小依次排列，把處在最中間位置的一個數(或最中間位置的兩個數的平均數)。中位數較平均數的優點是其不易受到極大數和極小數的影響，反映瞭一組數據的中等水平。在高收入人群與低收入人群收入差距較大時，使用中位數比使用平均數更為科學。

在計算房價收入比時，隻考慮工薪為主的工資收入也是不完整的，應考慮個人(傢庭)的總收入。但是，由於中國尚無嚴格的傢庭綜合收入統計，而更多的是工資收入統計。正像"個人所得稅"淪落為"薪資稅"一樣，在計算房價收入比時，僅考慮薪資收入，偏差也在所難免。根據大多數經濟學傢的觀點，我國現行的收入統計體系顯著低估瞭我國居民的真實收入。並且這些收入統計體系外的收入在各個階層中的分配並不是均勻的。例如，根據王小魯在2010年的一項研究，全國城鄉居民可支配收入總額為23.2萬億元，比按國傢統計局住戶收入統計調查結果高出9.3萬億元。其中，在多出的收入中，"灰色收入"高達5.4萬億元。在經過此調整之後的城鎮最高收入10%和最低收入10%居民的收入差距在31倍左右，而不是官方統計的9倍。

那麼是否用中等房屋價格與中等收入之比來衡量中國的房價收入比就合理瞭呢？我看也未必。中位數的使用，與國外中等收入群體占主導地位，高收入群體和低收入群體占少數地位的實際狀況是相匹配的。即成熟市場經濟國傢的"階級"分佈一般呈現"兩頭小、中間大"的現象。而在我國，雖然政府和學界均對"中產階級"關懷備至，期望甚殷，寄予穩定社會之厚望，但"中產階級"依然不夠爭氣，不成氣候。"中產階級"在社會群體中的比重依然很小。我國居民收入分配呈現明顯的"兩頭大、中間小"的特征。毛澤東在分析我國近代社會結構時，就曾認為我頭屋鄉土地貸款國近代階級構成呈"兩頭大、中間小"的特征，新時代出現舊問題，難免尷尬。

並且，由於我國"中產階級"主要包括收入較高的工薪階層等，而他們往往是政府稅收的主要承受者。高收入群體和低收入群體則灰色收入和非正規收入較多。因此，在中國也有瞭"中產階級下流化"的現象和說法(日本作傢三浦展在《下流社會》中的用詞)。

內容來自sina新聞

但是，由於我國居民(傢庭)收入以及住房面積和房價的統計中，均少有中位數的公佈，而隻可得平均數。因此，在對國內房價收入比的計算時，往往隻能用收入和房價的平均數代替中位數。而"平均收入"、"平均物價"等平均一族的概念，在中國早已成過街老鼠，人人喊打。這種不滿是情有可原的，因為我國的收入分配之不均已經達到讓人瞠目結舌的程度。例如即便官方數據也顯示，城鎮最高收入10%和最低收入10%居民的收入差距為9倍左右。

國際上對"房價收入比"的計算，有嚴格的定義，如必須采用全部收入的中位數而非平均數，全部住房套面積的中位數而非平均數，全部住房交易價格的中位數而非平均數，尤其是不能僅用一手商品房的市場平均價，而不計算經濟適用住房、享受經濟適用住房政策的住房、二手房等價格的中位數或平均數。

傳統的房價收入比是靜態眼光看問題，我們應動態地看這一問題。例如，假如我們根據上面粗糙的計算得到中國房價收入比為10倍，而美國是5倍。如果隻是直觀地橫向比較，很容易得出"中國的房價比美國相對高很多"的結論。然而，這中間可能存在一個誤區，我們還要根據中美兩個不同的經濟發展速度以及經濟制度環境的差異來辨析這一問題。因為住房作為一個大額消費品，在全面衡量居民對於住房的可支付能力時，應該把居民收入的預期增長考慮進去(實際上，不少購房者也是這麼考慮的)，這就是經濟學當中的"持久收入理論"。

簡單而言，所謂"持久收入理論"是指居民的消費支出不是由他的現期收入決定的，而是由他預期到的長期收入決定的。而由於中美兩國的收入增長速度差異較大，因此隻計算房價與當期收入之比，可能存在誤導性。銀行信用貸款永和房屋汽車貸款

試舉一例，假如一人(傢庭)，無論他選擇中國還是美國生活，今年他的年收入是10萬，據上述房價收入比，現在中國的平均房價100萬，美國的平均房價則為50萬。如果他選擇生活在中國，假定他的收入按照平均年增長速度10%增長，十五年內他的總收入為約318萬元(不考慮貼現因素)，而假定其在美國時的收入增速為3%，則十五年內他的收入為186萬元。按照單年計算的房價收入比為10和5，而十五年綜合考慮的"房價收入比"就為0.31和0.27，相差幅度大為減少。

欲有的放矢地制定房地產調控政策，對房地產現狀的把握至關重要。房價收入比是衡量居民購房能力的重要指標，但在使用這一指標之前，以上問題不能不察。

(作者系上海新金融研究院研究員)

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-24/08303276050.shtml