新老 八大裡置業各彰優勢 天津舊區改造迎高峰
??“八大裡”不僅僅是一個名字和地理位置，更是天津衛的一種記憶。
??回首往事，那裡是建國初期天津蓋起來的第一批高檔住宅區，試點職工宿舍樓。宿舍樓一個單元由兩間到五間房組成，但由於當時條件不允許，實際為一個傢庭設計的房間被分成瞭很多傢一起居住，成為現在看到的“夥單”，幾傢人住在一個單元裡，共用廚房和衛生間。
??展望今天，承載著幾代人記埔心汽車貸款八德房屋信貸憶的八大裡拆遷，當年的高檔社區變成歷史，更現代的社區取而代之。一座座高層住宅拔地而起，再配上便捷的交通、完善的配套，八大裡被打造成集企業辦公、商業休閑、宜居社區功能為一體的城市中心商務區。
??老八大裡：小磚樓下“夥單”生活
??過去的河西區尖山八大裡，是指紅星裡、紅升裡、紅霞裡、紅山裡、曙光裡、紅光裡、金星裡、光明裡，這裡是建國初期天津蓋起來的第一批高檔社區。當時河西尖山地區要建職工宿舍樓，有外貿局、交通銀行等單位，曾經熱鬧非凡的曙光裡市場也坐落在這裡。尖山板塊作為河西區較為古老的板塊，發展時間較長，最早有八大裡“小二樓”等較老房型為主要的板塊房源，又因曙光裡在此發展聞名全國，與北京“秀水街”並駕齊驅，成為吸引全國購物愛好者的著名掃貨景區。在人們的記憶中，“筒子樓”、“夥單”、“四層小磚樓”都在八大裡這片土地上留下深深記憶。
??尖山板塊發展時間久遠，可分為文化中心、尖山與瑞江三個小板塊。文化中心與尖山板塊內老房源較多，也是大傢所熟知的“八大裡”座落地。房源房齡較老，基本都在20年以上，參照拆遷前市場在售房源戶型、面積以及價格來看，成交均價為18000元/平方米至20000元/平方米。老“八大裡”片區房型多為拆間或獨廚，以20平方米左右的小面積房源居多，以周邊片區內50萬元至70萬元的中低價位、一兩室中小戶型為主。例如紅光裡和紅星裡，據搜房網二手房數據中心顯示，當時均價為15000元/平方米至17000元/平方米，以兩居室為主，房齡都在35年左右。紅霞裡均價較高，在23000元/平方米左右，一梯兩戶，多為“夥單”，也是當年“最奢侈”的房型。光明裡以一居室為主，均價為16000元/平方米。
??雖然“老八大裡”房齡較高，但地處河西區核心地點，房價一直趨於上位。再看區域配套，地處河西區腹地，北有萬華房屋信貸信保基金信貸年息借貸增貸轉貸下瓦房南樓商圈，東臨天津灣商業綜合體，南部則是搬遷後重建的曙光裡市場，周邊商業配套相當發達，生活居住舒適度不錯。作為河西區成熟的生活片區，尖山八大裡交通的便利性自然不言而喻，無論是軌道交通、公共交通，還是快速路網，都堪稱發達。將銀河商圈、尖山商圈、友誼路商圈、梅江商圈緊密相連，地鐵1號線與5、6號線（在建）貫穿尖山板塊，區域內公交線路多達50餘條，又因包含文化中心、銀河公園、友誼商廈等標志性建築，區域價值一直很高。
??新八大裡：高層裡面尊享生活
??2014年河西區推出11宗重點土地，其中最引人關註的是位於解放南路黑牛城道兩側的“新八大裡”地塊，該區域規劃共分為八宗土地，之間相距較近，基本覆蓋瞭黑牛城道沿線至海津大橋。該區域未來將打造成河西新的商業、住宅中心，而因為距離老八大裡僅一街之隔，這八幅地塊也被冠以“新八大裡”的稱呼。據我愛我傢市場研究中心介紹，“新八大裡”地塊分為東觸洞庭路（海河邊際）、南至黑牛城道、西臨解放南路、北到大沽南路，分別毗鄰天津四個比較重要的生活圈，即復興門生活圈、梅江生活圈、尖山生活圈、天津灣生活圈，片區內二手房均價相對較高。
??河西“新八大裡”板塊以其地理位置的優越性和稀缺性，與“老八大裡”相比配套更加完善，可謂備受矚目。2014年伴隨“新八大裡”板塊首個新項目的亮相以及未來其他項目的動工建設，板塊自身的升值值得期待，同時以“新八大裡”板塊為中心，周邊多個商圈的活躍度也將有所提升，新房均價都在25000元/平方米以上。區域內的二手房更借助“舊城改造”的優勢，價格上升。例如辛莊板塊，成為繼雙港之後的又一顆“新星”，其產品大部分為80平方米至100平方米的兩居室戶型，總價80萬元至100萬元之間，較為適合許多剛需的購房者置業。梅江板塊片區內房源大都以中大戶型的高檔住宅為主，約為100平方米至130平方米左右的兩到三居室居多，單價約在17000元/平方米至25000元/平方米之間。大沽南路是城市的中心地段，商業集中，區內配套設施成熟，雖房齡相對較長，但均價為19000元/平方米至21000元/平方米，戶型以中小戶型居多，面積多以40平方米至70平方米的一居室和兩居室為主。
??隨著天津城區開發建設的日益完善，“新八大裡”寸土寸金的地段和完善的配套設施價值，成為置業者們爭相搶購的重要因素。立體的交通環境，近在咫尺的學校、醫院、商場無一不體現著城市中心帶給居住者無可比擬的便利性和未來保值增值的客觀空間。根據規劃，“新八大裡”未來將打造成集企業辦公、商業休閑、宜居社區功能為一體的城市中心商務區，兩條地鐵線路配套“新八大裡”，所以新房價格更是一路攀升。業內專傢戲稱“新八大裡”項目像是含著“金湯匙”建設的項目。除瞭看重項目地段優勢外，很多置業者更是懷揣老天津人對八大裡的一份感情前來進行置業。王先生告訴記者：“最近一直關註中海復興九裡的房子，覺得既有新房子的舒適度又占著河西的優勢地段和配套，加上自己是八大裡樓的‘老人’，決定日後仍在此置業。”
??市場現狀：城市煥顏居住更新
??近年全國各地都在積極打造城市功能並重塑區域形象。通常而言，成功的舊城改造大多能夠整合自身的文化背景資源，結合文旅與商業功能，豐富休閑餐飲業態，以此來增加區域活力。DTZ戴德梁行稱：“成功的舊區改造不但可以保留、利用已有的完善配套，還會為舊區註入新活力，讓其再次煥發生機，‘八大裡’項目就是最好的例子。新改造僅僅是載體，舊城改造更需要關心運營、功能層面上的更新，預期城市發展方向，並找準改造後區域在城市功能中的重新定位，並要跟周邊形成關聯發展。通過功能定位重塑，新的人群得到導入，使新的生活方式與文化和原有城市的肌理有機結合，改造才有望成功。”
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??近兩年，住宅市場也逐步邁入舊區改造的行列，八大裡就成為最引人矚目的住宅板塊。在“新八大裡”這個天津樓市最新星的范圍內，目前已經確定的新樓盤一共有5個，分別為中海復興九裡、天房美堂、北大資源新八大裡項目、格調二裡項目、中冶新八大裡項目，開盤均價26000元/平方米，稱得上是高檔次居住區。讓城市煥新顏的同時，改善瞭人們的居住條件。
??鏈傢市場部王琳說：“前幾年津城流行城市建設外擴，城區外圍特別是環城四區迎來瞭建設集中的幾個年頭，新房項目層出不窮，住宅環境得到明顯改善。最近一兩年，手表廠、天拖、八大裡地塊陸續出讓，刮起瞭舊區改造的風潮，使得舊區改造迎來一番‘新世界’。” DTZ戴德梁行策略發展顧問部助理董事鄧暘表示，在操作過程中，資金平衡與保持環境文化之間、原有文化與新興的生活消費方式的平衡、舊建築的保留與城市環境舒適度之間的矛盾與取舍，全是需要關註的核心問題，而這些問題的解決關鍵在於由始至終著重城市活力的塑造，以滿足人群需求的目標。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-08/09285970000025684850678.shtml
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