房企激辯 高周轉 欲破解 天花板魔咒
【廣廈會客廳第84期：長沙需要怎樣的綜合體】
"住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年，我們會看到行業的天花板。"6月底，萬科總裁鬱亮拋出"天花板"理論，在他看來，房地產行業將在十年後迎來第一塊天花板。這一觀點得到瞭很多房地產大佬的認同。
這個"天花板"是不是真的會成為房地產企業未來的"增長魔咒"?部分房企和專傢學者對此提出瞭質疑。8月24日，在杭州千島湖召開的，由每日經濟新聞報社主辦的"2013年中國價值地產年會"上，房地產在未來十年甚至更長遠將來的發展前景被充分討論，由新型城鎮化帶來的城市群建設開發潮，為房地產開發帶來的機遇，或許足以幫助房企突破天花板的制約。
天花板究竟在哪裡
未來房地產十年被稱之為"結構的十年"，2010年人口普查得出的人口結構數據顯示，可以預測未來三年到五年全國的住宅需求將快速向下降，每年的下降幅度在2%左右。
在這樣一個背景下，不出十年，房地產業銷售額的天花板顯而易見。也正因如此，萬科提出瞭轉型城市服務配套商的角色定位，為即將到來的營業收入結構革命做好瞭準備。
一旦房地產遇到行業的天花板，原來的高周轉模式，是否有必要向價值創造模式轉移？
"盡管此前大傢都是跑馬圈地，一天賣上千套這種發展模式，但實際上在這種發展過程中，開發企業還是希望每套價值利潤率最高。"日出東方[-1.39% 資金 研報]董事長徐新建認為，一旦"天花板"真的出現，也意味著差異化需求的市場由此到來。
徐新建進一步指出，市場差異化需要每個開發企業開發出具有更高價值借貸信用貸款貸款全省皆可處理的項目，"即使未來遇到天花板，這兩種開發模式依然共存。"
但在更多開發商看來，行業天花板還未真正顯現。
"一個行業要健康發展，隻能是一個回歸理性的過程。"宋都集團副總裁汪慶華對此表示，"前幾年大傢對房地產行業存在一些偏見，或者一直認為(其)是暴利的或不道德的行業。但是這麼多年下來，宏觀調控以後，或者(通過)行業自律或者發展以後，房地產行業已經回歸到利潤正常的范疇。"
在汪慶華看來，房地產行業未來前景還很大，"所以我不覺得已經到瞭天花板"。
持相同觀點的還包括景瑞集團副總裁吳煒。在活動現場，吳煒指出，雖然房地產行業的天花板還沒有真正到來，但可以達成共識的是，未來房地產業將成為競爭非常激烈的行業，"在競爭激烈行業中生存，對企業的要求非常高。不光是專業度、產品能力，還有運營效率是否適合，(是否)適合資本市場包括大環境的需求。"
但在知名財經評論傢葉檀看來，"天花板"已經在中國個別城市顯現。第一個天花板出現在以煤炭為支撐的鄂爾多斯[-1.01% 資金 研報]。
"鄂爾多斯首先面對的問題是煤炭價格下跌，煤炭價格下跌之後，一半的錢套在煤礦裡頭出不來瞭，這個時候你會發覺民間的金融鏈條就斷掉瞭，之後房地產市場就會馬上斷。"葉檀指出，資源單一型城市，一旦資源價格下跌，當地高利貸特別盛行的時候，就會出現一個天花板。
"同樣的道理，神木這些資源單一、民間高利貸盛行的城市，將會出現第二塊天花板。"
第三塊則很可能出現在近日剛剛"松綁"的溫州，這也是昔日中國房地產市場投資最為火爆的一個城市。"溫州是一個很不可思議的地方，說起來是一個三線城市，但是在2010年上半年的時候，它的房價超過瞭上海。"在葉檀看來，溫州的城市配套遠遠跟不上房地產的增速，這也是其出現"天花板"的原因。那麼，如何破解難題，才不至於讓整個市場出現類似上述城市的慘況？
葉檀給出的答案是"跟著創新產業走"，企業如果停留在市中心，跟隨著傳統產業，地方民間金融借貸斷掉，離崩盤也就不遠瞭。
目前信貸房貸利率最低的銀行貸款全省皆可處理 眾房企高周轉模式之挑戰
"就像一群人爬山，有一個帶頭人(萬科)先爬到瞭山頂，在下山的途中遇到我們說，山頂沒什麼意思。但對我們來說，還是會想上去看看。"陽光城[-0.71% 資金 研報]集團股份有限公司營銷及品牌經理王鋒舉瞭一個有趣的例子，形容萬科預期的"天花板"之於眾房企的意義。
在三湘集團副總經理張濤看來，"高周轉"依然是如今房地產開發企業應該去秉承的"制勝理念"。
張濤表示，"現在排名前十或前二十的房企，更多是高周轉模式，雖然不排除一些企業是以價值創造、精品為主，但從目前房地產市場來說，尤其一線城市土地價格居高不下的情況下，隻能通過快速周轉來實現利潤。"
張濤進一步指出，有一定利潤的情況下，企業的高速周轉對價值創造會更加有利。
對此，吳煒指出，高周轉對於企業來說面臨著高要求，"從拿地開始就要把客戶想清楚，還涉及企業的標準化，這個標準化一定要執行得非常到位，此外，還包括後續的營銷團隊、開發團隊都要具備很強的能力。"吳煒說，隻有這樣才能做到在很短的時間實現高周轉。
"天花板"的蛛絲馬跡伴隨著中國房地產的開發進程而逐步顯現。王鋒指出，中國房地產的四個階段分別是微勝主義的階段、產品主義階段、品牌主導階段以及"兔勝龜階段"。
何為"兔勝龜"?王鋒解釋，"當市場向下的時候，品牌企業抗跌能力要大，市場向上的時候，品牌企業溢價能力要大。而進入第四個階段，一個高周轉的企業，單項目利潤或者當年利潤可能會偏低。"
未來拓展方向為大城市群
事實上，人口結構帶來的住宅需求拐點，隻是基於全國總體住宅市場而言。在一線城市，以及圍繞一線城市發展的城市群，未來人口仍然將大幅激增。
住建部政策研究中心主任秦虹介紹，人口結構對房地產市場影響很大。占55%的20歲~39歲年輕人口的購房需求是所有人口中最旺盛的。
在北京市2011年新增的58萬常住人口中，20歲~39歲年輕人占的比重是62.8%。這意味著一線城市、省會城市年新增年輕人口占到一半以上，一線城市長期存在大量的住房需求。
在一線城市人口容納有限的情況下，以一線城市為核心的城市群，可能是未來房地產開發的一個重要機會。
秦虹認為，目前已經形成瞭"長三角、珠三角、環渤海"三大城市群，其次，中西部還會有一到兩個相對密度比較大的。秦虹建議開發商加大對一線城市周邊的城市群開發的關註。
在發展一線城市周邊的城市群時，產業地產顯然會第一個得到機會。工業園區、物流加工、商業地產，以及服務一線城市居民旅遊度假需要的旅遊地產會因此興盛。這些開發機會，可能給房地產業帶來一個更大、更廣泛的市場。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2013-08-26/08363473554.shtml
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